Se você já ouviu falar sobre ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e está pensando em transferir um imóvel para o capital social de uma empresa, esse artigo é para você. Vou te explicar, de forma simples, como funciona a imunidade do ITBI nessa situação e quais são os pontos de atenção que você deve ter.

O que é o ITBI e quando ele é cobrado?

O ITBI é um imposto municipal cobrado sempre que há a transmissão de bens imóveis entre pessoas vivas. Isso acontece, por exemplo, quando alguém vende um imóvel para outra pessoa. Mas será que esse imposto se aplica quando um imóvel é utilizado para integralizar o capital social de uma empresa? É aqui que entra a imunidade do ITBI prevista na Constituição Federal.

A Imunidade do ITBI na Integralização de Capital

A Constituição Federal, no artigo 156, §2º, inciso I, determina que não incide ITBI quando um bem imóvel é incorporado ao patrimônio de uma pessoa jurídica como forma de integralização do capital social. Ou seja, se um sócio decide transferir um imóvel para a empresa em que ele tem participação, essa operação não sofre tributação pelo ITBI.

Isso acontece porque essa transferência não é considerada uma venda, mas sim uma forma de investimento na empresa. Porém, há um detalhe importante: a imunidade vale apenas até o limite do capital social a ser integralizado. Se o valor do imóvel for maior que o capital que está sendo integralizado, o excedente poderá ser tributado.

O que acontece quando o imóvel vale mais do que o capital social?

Esse foi o ponto central do julgamento do Recurso Extraordinário nº 796.376 no Supremo Tribunal Federal (STF). Nesse caso, uma empresa foi constituída com capital social de R$ 24.000,00, mas os sócios integralizaram esse capital com imóveis avaliados em R$ 802.724,00. O STF decidiu que a imunidade do ITBI só se aplica até o valor do capital subscrito. Ou seja, o valor que ultrapassa o capital social pode sim ser tributado pelo ITBI.

Isso significa que, se um sócio quiser transferir um imóvel no valor de R$ 500.000,00 para integralizar um capital social de R$ 100.000,00, o ITBI pode ser cobrado sobre os R$ 400.000,00 excedentes. Esse valor pode ser contabilizado na empresa como reserva de capital, mas não se beneficia da imunidade tributária.

Como os municípios interpretam essa regra?

Muitos municípios tentam cobrar ITBI sempre que o valor de mercado do imóvel for superior ao valor que está sendo utilizado na integralização do capital social. No entanto, a legislação permite que o bem seja transferido pelo valor constante da declaração de bens do sócio, sem a necessidade de usar o valor de mercado. Essa possibilidade está prevista na Lei nº 9.429/95 e no Regulamento do Imposto de Renda (Decreto 9.580/2018).

Conclusão: O que considerar antes de transferir um imóvel para uma empresa?

Se você está pensando em integralizar um imóvel como capital social, fique atento a estes pontos:

• A imunidade do ITBI só vale até o valor do capital subscrito.
• O valor que ultrapassar esse limite pode ser tributado.
• Você pode optar por transferir o imóvel pelo valor da sua declaração de bens, evitando surpresas com a cobrança do imposto.
• Cada município pode ter interpretações diferentes, então é sempre bom consultar um especialista para evitar cobranças indevidas.

Espero que este artigo tenha esclarecido suas dúvidas! Se precisar de mais informações, estou à disposição para ajudar.